FAQ

計画に関するご質問

マンションの大規模修繕工事は、なぜ必要なのですか？

マンションは日々、太陽の紫外線や風雨から居住者様を守っています。そのため建物はどうしても経年劣化していきます。設備を構成する各部材も年を経るほどに使用にともなう経年劣化が生じます。性能や機能を維持するためには、日常の管理や修繕などを適切におこなう必要があります。そのうち、工事内容や費用、期間が大きなものを大規模修繕工事といいます。

大規模修繕工事はどんなことをするの？

一般に、大規模修繕で行われる工事には以下のものがあります。
●外壁の洗浄、補修工事 ●外壁塗装工事 ●鉄面等の塗装工事 ●バルコニーの防水工事 ●屋上等屋根部の防水工事●廊下、階段の防水工事●シーリング工事 ●金物交換等建築工事 ●工事に関わる箇所の足場仮設工事

マンションの修繕工事は、どのくらいのタイミングで必要になりますか？

鉄筋コンクリート造のマンションは、築１０～１５年で最初の大規模修繕工事（外壁の補修・ 塗装や屋上等の防水）を行うことが多いです。

修繕計画とは？

マンションを末永く快適に、便利に、安全に居住できる状態を維持し、その資産価値を保つことが修繕計画です。将来見込まれる修繕工事や改修工事の内容、時期、概算費用などを明確にし、修繕積立金額の根拠ともなる書類でもあります。基本的な事項を計画しますが、必要に応じてグレードアップする工事も設定可能です。なお、工事の実施内容などは事前の調査・診断を元に計画します。

大規模修繕工事の計画はどんな流れ？

通常、理事会・修繕委員会が、計画立案し、調査診断の手配・検討、予算立案、見積業者の選定、施工業者の検討・選定などを行います。区分所有法により、適時管理組合としての最終決定機関（総会等）で検討・承認の必要があります。

修繕積立金は、どう設定すべき？

国土交通省ガイドラインでは、修繕積立金の額は計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間で割り、各戸の右端額に掛けて算定することになっています。なお、修繕積立金は、通常、マンション分譲時に分譲事業者から長期修繕計画とともに月あたり・戸あたりの修繕積立金が掲示されます。そして、修繕積立金とは別に、将来の計画修繕工事に要する経費として、分譲時に修繕積立基金を徴収する場合もあります。とはいえ、マンションの世帯数や積立金額などを勘案し、将来の安心のため柔軟な金額設定をすることが重要になります。

修繕計画や修繕積立金を見直すタイミング

大規模修繕工事の費用は、マンションの形状、規模、立地や材料、設備など仕様などより変わります。また、社会的な変化による安全性・快適性向上の要望などもあります。そのため、5年に1回程度ごとに建物調査・診断を行い、長期修繕計画や修繕積立金の見直しが必要といえます。

修繕積立金があまりない場合はどうすればいい？

修繕積立金の金額内で希望する工事が行えない場合は、再検討し工事を縮小する方法と、臨時調達により工事を実施する方法があります。資金の臨時調達は、以下の方法が一般的です。
●借入れ（住宅金融公庫等）　●特別積み立て（1年程度の短期間、積み立て金を増額）　●施工時期を延期し積み立て（2年程度の延期で予算まで積み立て） ●一時金の徴収（不足金を各戸で負担し集金）

修繕委員会のメリットは？

管理組合の理事は任期が1～2年と限られており、通常の組合運営だけでも多忙です。修繕委員会なら、委員が継続して担当できるので修繕工事の運営の継続性が保たてます。また、管理組合の役員様の業務を分散するためにも、委員会の設置が欠かせないといえます。

大規模修繕工事の実施回数ごとの違いは何？

施工の一般的な内容です。建物や立地環境により変わります。
●第1回目
主な工事項目は、外壁改修、階段、廊下、バルコニーなどの床防水、鉄部塗装などが想定されます。（屋上防水は劣化状況に応じて）
●第2回目
第1回目の外壁工事で実施した工事のほか、劣化状況により金物や設備機器などの取替えなどを行います。1回目で屋上防水を部分補修とした場合は、2回目で全面施工することもあります。居住者様のニーズに合わせ、エントランスホールや集会室などのリニューアル工事を実施致します。
●第3回目
外壁塗装は重ね塗りが可能か調べ、劣化状況によっては全面剥離・塗替えを行います。また、外壁がタイルの場合は、浮きや剥離に注意し、目地の劣化対策を行い、状況により張り替えを行います。

マンションの調査・診断とは？

建物診断や劣化診断と呼ばれる調査診断は、設計図書を元に劣化状況や改修の要否判断のために目視、打診などの検査を行い各部の耐久性や耐用性を明確にすることです。建物の劣化には、1.物理的劣化　2.機能的劣化　3.社会的劣化があります。

●物理的劣化には、以下のようなものが主な例として考えられます。
【モルタル塗り外壁の浮き】タイルとモルタルの境界面の接着が不良となり、すき間が生じ、部分的に分離した状態をいう。
【コンクリートの中性化】コンクリートが空気中の炭酸ガスなどの作用によりアルカリ性を失って中性に近づくことで、中性化すると鉄筋類への防錆効果を失う。
【さび】鉄の場合は赤錆が一般的。
【チョーキング】日光､雨水等の劣化外力により､コンクリート表面の塗膜に粉末が生じ、白くなったもの。

●機能的劣化とは、新築時の設備等が、現在では故障や使いづらくなって劣化することをいいます。
給湯器・給排水設備・通信設備

●社会的劣化とは、現代の暮らしに建物がマッチしていない状況を指します。
高齢化に対応していない　防犯設備が古い　宅配ボックスがない　など

修繕工事を行う時期はいつがいいの？

２～５月、９～１１月に実施するのがベストといえます。 、この時期は気候も安定して塗装や防水作業の効率がよく天候による仕上がりの影響が少ない最適な時期です。また、防水工事などでエアコンの使用制限がでる場合があるためエアコン使用頻度が少ない時期をお勧めします。逆に冬期や梅雨時期はなるべく避けた方が良く、夏季はお子様方の長期休暇を含むため、安全上の配慮から避けたほがよりよいです。とはいえ、建物の規模や工事の内容により工事期間が梅雨や夏に差し掛かってしまう場合があります。その場合でも、足場の工事や内部など気候の影響が少ない工種を選ぶなど、状況に応じた施工を行いますのでご安心ください。

責任施工方式とは？

設計業務と施工を施工会社に発注することです。管理組合様の業務や費用、スケジュールの軽減できますが、設計内容が施工会社により異なることもあり、品質と工事費との関係が不明確になる懸念もあります。第三者のチェックがおこなわれないため、信頼性のある施工会社を選定することが重要です。

設計監理方式とは？

設計業務と施工を分離させた仕組みです。設計・施工分離方式ともいいます。設計業務は一級建築士や設計会社が担当することが多く、施工会社が提出する工事費見積を公平にチェックし、設計に基づいた施工がおこなわれているかを監理します。品質の確保、工事費用の透明性の確保、責任所在の明確化などの点でメリットがあります。一方で、設計と施工両方に発注する必要があるため、選定に関する手間や費用が増えることになります。

大規模修繕工事コンサルタントとは

大規模修繕コンサルタントは、工事全体をコーディネートし、建物診断・修繕計画の見直し・改修設計・工事予算書の作成・工事内容・工法選定、施工会社選定補助、工事監理などを行います。設計監理方式同様、コンサルタント契約の契約も必要となります。

予備費とは？

建物診断では、足場を架けずに目視や手の届く範囲で調査を行い、補修すべき数量を算出します。そして、実際に必要となる補修数量は、足場設置後の全面調査で確定します。そのため、数量が上下することがあるため予備費を見込んでいただくことが一般的です。この予備費は、大規模修繕工事費用の5～10％を見込んでいる管理組合様が多いです。

実数精算と実費精算の違いは？

【実数精算】とは、施工数量の増減により精算することで、外壁のひび割れや浮きなど、遠方からの目視では確認できない部分に適用されることが多いです。 【実費精算】は、数量だけでなく施工仕様変更をともなった「設計変更」によって精算することです。この場合、変更工事をおこなう前に、管理組合様・設計者に承諾を得ます。

見積り金額が施工会社によってマチマチなのだけど？

建物の形状、規模、立地、仕上げ材、設備の仕様などで違いが現れます。超高層マンションや複数棟や複雑な形のマンションは、足場仮設費用がどうしても割高になりがちです。また、資材のグレードによっても修繕工事費は高くなります。

相見積もり時の選定はどういう流れ？

見積り参加希望会社を募り、見積もり書・施工計画書などを提出してもらいます。それらを比較検討して選定する方式です。書類・見積り選考だけでなく、面談も行うとよりよいでしょう。

各社の資料を精査するときのポイントは？

設計監理方式の場合、各社から提出された見積の一覧表で単価の水準を確認します。工種別の金額を算定しているので、単価水準だけでなく集計金額にも目を向け評価していきます。

プレゼンテーション時の見るべきポイントは

適正な見積り金額であることはもちろんですが、さらに見るところがあります。その会社の大規模修繕工事の実績と施工管理体制・安全管理・品質管理です。そして現場代理人の能力や経験です。資格をもってることは当然ですが、コミュニケーション能力も重要な点です。ぜひ、いろいろ質問して相性を確かめてください。

マンション大規模修繕工事の費用対効果を高めるためのポイントは？

せっかく設置する足場を効果的に利用することが重要になってきます。たとえば、足場を必要とする修繕工事をセットにすることで費用や工期のなど面でメリット生まれます。

工事前に関するご質問

施工会社が決まった後の流れは？

総会で施工業者の正式決定後、弊社と工事請負契約を締結致します。その際、工事費用の支払い条件や保証条件などをお互い確認致します。 そして、工事着工の１～２週間前に「居住者説明会」を開催し、居住者の皆様に工事内容の説明を行います。

居住者説明会とは？

大規模修繕工事は、新築工事と違い居住者様が住まわれる中での施工のため、居住者の方々のご理解とご協力が不可欠となります。事前に、工事の内容・注意すべき点などをお伝えする「説明会」を開催させていただきます。資料などは弊社がご用意致します。小さなお子様向けの説明会もご要望により開催致しますのでご検討いただけたらと存じます。

近隣への工事説明は管理組合と施工会社どちらが行うべき？

近隣の方や店舗には、弊社が説明にあがり工事へのご理解を得ますのでご安心ください。

工事でおきる問題はどんなのがあるの？

以下のような事例があります。
●調査時には判明しなかった重度劣化（当初予定の工法では修繕できない場合は新規工法で対応致します）
●居住者様からの苦情（臭い、騒音、塗料汚れなど）
●天候による工事遅れ（工期延長の検討）
●実数精算工事の費用算出（下地補修費用など）
●仕様変更が生じた場合の内容、費用検討（予定仕様が合わなかった場合）

大規模修繕工事の計画はどんな流れ？

工事期間中も定期的に詳しい報告を行いますのでご安心ください。

工事中のくらしに関するご質問

足場を設置したときの防犯はどうなっていますか？

足場周囲は、安易に侵入できないよう各種処置を行います。防犯カメラの設置と防犯灯を効果的に設置します。また、作業用出入口は作業終了とともに施錠し、１階部分に金網を設置し侵入を防ぎます。また、各戸には、窓の補助錠などの防犯用品を無償で貸し出し致します。

足場を覆うシートで暗くならない？

足場部材により多少の陰になることはありますが、足場を覆うシートはメッシュ状になっていまので、真っ暗な日陰になることはありませんのでご安心ください。

工事中の洗濯物・布団は干せる？

エントランス掲示板や「ラクレポ」でお知らせいたします。

工事中に、家にいなくてはいけない日があると聞いたけど…

玄関扉の枠（ゴムパッキン手前まで）を塗装する際に、在宅していただく必要があります。玄関扉の枠塗装は、扉を開けていただかないと塗装ができず、塗料が乾燥するまで、数時間扉を開けておく必要があります。この工事の日程は、事前に工事担当者から配布資料などによりご連絡致します。日程や時間は調整致しますので現場代理人にご相談いただくかアンケートにご記入ください。

作業員が家の中を通るの？

建物の外部全体に足場を組立てますので、作業員はその足場からバルコニーにお邪魔しバルコニー防水工事を行います。 ですので、部屋の中を通ってバルコニーに入ることはありません。なお、工事中は、外部の足場を作業員が通ることがあります。そのため、薄いカーテン等を閉めていただけたらと存じます。

バルコニーに置いてある植木や人工芝などはどうなるの？

塗装や防水工事の際、バルコニーには何も置けなくなりますので工事の支障となるものは事前に一時撤去をお願い致します。足場組立工事終了後に、工事担当者がバルコニーの状態を調査し、各戸にご案内を致します。また、植木の仮置き場を敷地内に設置できる場合があります。その際は、置場が決定次第ご案内いたします。※人工芝は各戸にて撤去していただくようお願い致します。

バルコニーにでられない期間はどのくらい？

お住まいの方がバルコニーに出られない工事は、おもに次の4つのタイミングとなります。1工事につき約6日間程度、バルコニーに出られない期間があります（天候などにより変動有）。施工範囲や建物の構造により詳細は異なります。
①壁面洗浄時：洗浄中は窓を閉め施錠を行う必要があります。また洗浄を行っている下の階にも洗浄水が飛散するため、バルコニーの使用ができません。
②補修作業時：作業員がバルコニーに出入りし作業を行いますので洗濯物は干せません。また、作業内容によっては下階も使用ができなくなります。
③壁面塗装時：サッシをビニールで養生するため窓の開閉ができなくなり、終日バルコニーへの出入りができなくなります。
④バルコニー防水時：床面に施工された防水材が乾燥し歩けるようになるまで出入りができなくなります。

窓の網戸はどうするの？

窓まわりのシーリング工事と、塗装工事の汚れ防止カバーかけを行う際に、網戸があると作業ができません。保管用ビニールを配布致しますので、取り外した網戸を入れて室内で保管していただきます。取り外し方法が分からない場合は工事担当者までご連絡ください。

エアコンは使えるの？

バルコニー床防水工事時は、エアコンの使用を一時的に止めていただくことがあります。室外機からの排水が施工中の床に流れると再度やり直しすることになるためです。また、室外機とエアコンをつなぐホース（冷媒管）が短く、工事に差し障りがある場合は室外機を取外しさせて頂く可能性があります。足場組立て完了後に各戸の状況を確認し個別にご連絡を致します。

溶剤などの成分表は見られるの？

成分表の一覧は、現場事務所に保管してありますので閲覧ご希望の場合はお気軽にお申し付けください。

工事の音は？

大規模修繕工事の騒音は色々ありますが、足場仮設工事、外壁補修工事などの時、ドリルで壁に穴を開ける音は作業場は避けられません。なお、騒音が出る工事は事前に告知致します。

作業時間はどのくらい？

日曜・祝祭日を除く8:30から17:30の時間帯で実施します（施工物件により変動があります）。スケジュールの都合や天候による日程変更などで休日や時間外に対応する場合は掲示板などで事前にお知らせ致します。

作業の日時は事前にわかるの？　

工事に該当する住戸や階数の居住者様へ、エントランス掲示板やラクレポ・お知らせの文書投函などで詳細な日程をお知らせします。

エントランス掲示板の情報はいつ更新されるの？

前日の16時ごろに更新致します。

工事中は、駐輪場・駐車場は今までどおり使えるの？

建物の形状などにより、足場設置にともないやむを得ず使用できなくなる場合があります。なお、駐車できなくなった車両は工事期間中、弊社が確保した近隣の外部駐車場をご利用をお願いしております。

施工に関するご質問

共通仮設工事とは？

現場事務所や資材倉庫・関係者用仮設トイレなどの設置工事を指します。

直接仮設工事とは？

外壁修繕や塗装用の足場、養生シートの設置・解体・撤去などの工事を指します。

外壁修繕工事とは

外壁およびタイルのひび割れなどの劣化箇所の補修、壁面洗浄・塗装、タイル張替え、サッシまわりのシーリング材の取替などを行います。

防水工事とは？

屋上、バルコニー、共用階段、共用廊下などの床を防水します。

鉄部塗装工事とは

玄関扉枠やメーターボックス扉、機械式駐車場など共用部分の鉄部を塗装します。

共有部工事は具体的に何をどうするの？

集会所や玄関、エントランス部分など、共用部分のクロスや塗装などの工事を行います。また、エントランスのオートロック化やスロープを備えたバリアフリー化、耐震化やモダンなデザインにリニューアルするなど、建物の価値と居住者様の満足度と安全性を高めるリニューアル工事も行うことができます。

給排水設備の状況を知るには、どのような検査方法があるのでしょうか？

給排水管の耐用年数は20～30年くらいとなります。管内部の状況を調べるため、内視鏡検査や超音波検査、X線検査などさまざまな調査機器を用いて行います。また、必要に応じて配管の一部を切り取る抜管検査もあります。なお、各戸までの配管は、共用部となるため大規模修繕工事で対応しますが、専有部となる各居室内の給水設備は区分所有者ごとに工事となります。

足場の設置や解体作業時、また足場が設置された状態で居住者に危険はありますか？

足場設置・解体作業では作業スペース（立入禁止区域）と安全地帯を明確に分け、作業スペース周辺にガードマンを配置し通行誘導を行います。工事用車輌の出入りは、時間帯や場所を設定します。さらに、建物や周辺環境を考慮した安全対策を行います。 足場設置後は建物出入口や駐車場周辺など、落下物の危険がある場合は頭上養生（朝顔等）を行うほか、立入禁止などの看板を設置します。

保証とアフターメンテナンスに関するご質問

工事が竣工したあとの流れは？

竣工後の各点検のタイミング（工事請負契約の際に、保証年数に応じた定期点検のタイミングを決めます）で施工箇所の点検を行います。また、各戸のバルコニーは、不良箇所が無いかどうかをチェック（点検アンケート配布）をしてもらいます。共用部、専用部に不良箇所が見られた場合、保証条件に応じて修復を行います。

工事に関する資料はもらえるの

工事請負契約書・竣工届・完成工事引渡書・工事費内訳書・工事費精算書・保証書・専門工事会社およびメーカー一覧・図面・仕様書・施工画像などをご提出致します。今後の大規模修繕工事に必要な資料ですので、しっかりとまとめ上げ見やすく確認しやすいようファイリングしてご提出致します。

工事の保証年数は？

材料や施工仕様により差がありますが、一般的な保証期間は次のとおりです。（施工物件により変動する場合があります）
●躯体補修工事：５年間
●壁面塗装工事：５〜７年間
●バルコニー防水工事：５年間
●屋上防水工事：１０年間
●開放廊下防水工事：５年間
●鉄部塗装工事：１〜２年間
●シーリング工事：５年間

保証の内容は？

施工品質が一定期間維持されることを保証するものです。一例をあげると、【躯体補修】補修箇所の再劣化しないこと、【塗装工事】塗膜の剥離や変色が起きないこと、【防水工事】漏水が発生しないことをそれぞれ保証します。 なお、施工に起因しない事由による上記現象は、施工業者は保証を免責されます（地震や火事などの天災による損傷）。

竣工後に困ったことがあったときの窓口はある？

アフターメンテナンス専門部署が末永くお客様のフォローを行っております。お困りの際は何なりとご連絡ください。